Análisis y valoración del Decreto stop desahucios

El Decreto Stop Desahucios sale descafeinado frente a la emergencia habitacional; el lobby financiero impone la dirección al Gobierno de Sánchez, amparados por Economía y Justicia

Una vez analizado en el BOE el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda, desde la PAH vemos como aspectos negativos:

1. Desahucios de alquileres

• Suspensión de desahucios. Nuevo plazo: desde la entrada en vigor del RDL hasta el fin del estado de alarma (09/05/21). Ahora, hasta el 31/01/21). 
• Se vincula la suspensión a la prórroga del estado de alarma del RD 956/2020. Si se prorrogara una vez más, se debería añadir para extender el plazo.
• Clarifica por primera vez que afecta tanto a desahucios por impago como finalización de contrato.
• Si no hay fecha de lanzamiento, se puede pedir la suspensión de la vista.
• La parte demandada debe acreditar vulnerabilidad, de acuerdo al artículo 5 del RDL 11/2020. El arrendatario debe acreditar ALGUNA de las situaciones de los supuestos de las letras a) y b):
  • Pase a estar en situación de desempleo (de forma extensiva, interpretamos que si ya se encontraba en paro, entra igual), ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, cumpliendo unos límites de ingresos el mes anterior.
  • Que la renta del alquiler + gastos y suministros básicos ≥ 35% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar. Gastos y suministros básicos = suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual.
• Cuando el demandado acredite su situación de vulnerabilidad, el LAJ (secretario judicial) se lo comunicará al demandante en 10 días (dos semanas sin festivos), quien puede acreditar también vulnerabilidad o riesgo de situarse en ella.
• Una vez recogidos todos los escritos, el LAJ comunicará la situación a los Servicios Sociales, quienes en 10 días (dos semanas sin festivos) deberán valorar la vulnerabilidad de las partes e indicar las medidas a tomar.
• El juez, una vez disponga de toda la documentación del caso, deberá dictar auto acordando la suspensión si la vulnerabilidad está acreditada. Si no lo está, tirará adelante con el procedimiento.
• El auto debe indicar que una vez deje de estar en vigor el estado de alarma, los plazos se reanudarán automáticamente.
• Si se acredita la vulnerabilidad, la Administración tiene que adoptar las medidas que se indiquen en el informe de Servicios Sociales (¿lo habrá?) durante el plazo de suspensión (es decir, durante el estado de alarma). Cuando se adopten las medidas (¿pasará alguna vez?), la Administración lo comunicará al Tribunal para que levante la suspensión en 3 días.

2. Suspensión de otros desahucios

• Plazo: desde la entrada en vigor del RDL hasta el fin del estado de alarma (09/05/21).
• Abarca: precario, ocupación, ejecución de títulos judiciales. Finalmente no entran procesos penales.
• Sujetos afectados: personas jurídicas y personas físicas con más de 10 viviendas. Redacción confusa: “pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas”. ¿Se requiere que las jurídicas también sean titulares de más de 10 viviendas? Luchemos para que se interprete así en Juzgados.
• Personas afectadas deben cumplir con los supuestos de la letra a) del art. 5 del RDL 11/2020:
  • Pase a estar en situación de desempleo (de forma extensiva, interpretamos que si ya se encontraba en paro, entra igual), ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, cumpliendo unos límites de ingresos el mes anterior.
• El juez deberá tomar la decisión ponderando las siguientes circunstancias:
  • Entrada o permanencia motivada por situación de extrema necesidad, valorando el informe de Servicios Sociales.
  • Cooperación de los ocupantes con la Administración para buscar una alternativa.
• Además, en el hogar deberá encontrarse alguna persona que cumpla con lo siguiente:
  • Dependiente
  • Víctima de violencia contra la mujer
  • Menor de edad
• El LAJ, una vez recogida la documentación, la trasladará al demandante/denunciante y a los Servicios Sociales, quienes deberán emitir informe en 15 días (tres semanas sin festivos).
• Si la situación de vulnerabilidad queda acreditada, el juez ponderará las demás circunstancias y dictará auto en su caso acordando la suspensión del lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma.
• Si no se acredita la vulnerabilidad, no cumplen requisitos o se dan otras circunstancias (que a continuación resumimos), el procedimiento tira para adelante.
• Durante la suspensión, la Administración deberá tomar las medidas indicadas en el informe si se cumplen la situación de vulnerabilidad u otras adecuadas para “satisfacer la necesidad habitacional” de la persona y “que garanticen su acceso a una vivienda digna”.
• Circunstancias que no permiten la suspensión:
  • Vivienda de persona física que sea domicilio habitual o segunda residencia
  • Vivienda de persona jurídica cedida a persona física para domicilio habitual o segunda residencia 
  • Entrada o permanencia consecuencia de delito
  • Indicios racionales de que se están realizando actividades ilícitas (narcopisos, proxenetismo…)
  • Ocupación posterior a la entrada en vigor del RDL
  • Viviendas públicas o privadas destinadas a vivienda social.

3. Compensación para arrendadores (pequeños y grandes tenedores) afectados por la suspensión del desahucio

• Solo se podrá pedir compensación si la Administración no ha tomado las medidas del informe de Servicios Sociales en tres meses.
• Valor medio de alquiler de vivienda en el entorno (vía índices de referencia u otros criterios objetivos).
• Se suman gastos corrientes acreditados (IBI, suministros, comunidad…).
• Compensación desde la suspensión hasta su levantamiento o fin del estado de alarma. No hasta la fecha del desahucio.
• Si el precio medio del alquiler es superior a la renta del alquiler, se compensará con la renta del alquiler.
• No distingue entre pequeños o grandes tenedores.
• La solicitud podrá realizarse hasta un mes después del fin del estado de alarma y el arrendador deberá presentar escrito con la cantidad adecuada de acuerdo a lo comentado antes.
• Compensación a cargo del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y gestionada por las CCAA.

4. Compensación para propietarios de los demás casos (ocupación)

• Solo se podrá pedir compensación si la Administración no ha tomado las medidas del informe de Servicios Sociales en tres meses.
• Solo se podrá pedir compensación si el propietario acredita que la suspensión del lanzamiento ha supuesto un perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o alquiler antes de la entrada en el inmueble de los ocupantes.
• Valor medio de alquiler de vivienda en el entorno (vía índices de referencia u otros criterios objetivos).
• Se suman gastos corrientes acreditados (IBI, suministros, comunidad…).
• Compensación desde la suspensión hasta su levantamiento o fin del estado de alarma. No hasta la fecha del desahucio.
• La solicitud podrá realizarse hasta un mes después del fin del estado de alarma y el arrendador deberá presentar escrito con la cantidad adecuada de acuerdo a lo comentado antes.
• Compensación a cargo del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y gestionada por las CCAA.