Hace ya unas semanas que circula por internet un mensaje impulsado por un grupo llamado “abogados en acción”. Queremos pensar que con la mejor de las intenciones (evitar que las personas que no pueden pagar sus hipotecas sean desahuciadas), se recomiendan una serie de cosas que no son ciertas y que, de aplicarlas, pueden generar problemas o, como mínimo, gran decepción en las personas afectadas por la hipoteca, que suficiente tienen ya con la angustia generada por la grave situación que atraviesan.
Resumiendo, el mensaje de internet afirma que si la persona que no puede pagar la hipoteca le alquila la vivienda a otra persona cercana por una cantidad simbólica (1€ o 5€) y con un contrato indefinido, cuando el banco se adjudique la propiedad de la vivienda en subasta, se verá obligado a respetar ese contrato de alquiler (siendo una manera encubierta de que la propia persona afectada pueda permanecer en la vivienda, pagando un alquiler simbólico).
ESTO NO ES ASI.
Lo que sí es cierto es que si se firma un contrato de alquiler antes de dejar de pagar y no hay indicios de que ese contrato sea para cometer fraude, el nuevo propietario (el banco) deberá respetar los primeros cinco años de ese contrato. Pero sólo 5 años. En cambio, si el alquiler es por una cantidad ridícula, o si la fecha del contrato es posterior a dejar de pagar la hipoteca, o si los años de duración son 50, 100 o indefinido… son indicios suficientes para que el juez anule ese contrato de alquiler por considerarlo fraudulento.
A continuación os damos la explicación más detallada y técnica que ha sido elaborada con la colaboración de varias abogadas y abogados:
La primera parte de la propuesta que circula por internet dice:
“En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda”,
El titular de la vivienda tiene plena libertad legal de hacer un alquiler antes de dejar de pagar y de entrar en el registro de morosos. Si se hace después de entrar en mora, por ejemplo a los tres meses de no pagar la hipoteca, es probable que el juez no considere válido el contrato de alquiler y que determine que se ha hecho en fraude del acreedor (banco).
Si se hace a favor de la mujer/suegra/hijo/hermano también hará sospechar al juez de que el contrato no es cierto y está hecho en fraude de ley y del acreedor así que aquellos que opten por esta vía es mejor que hagan el contrato a nombre de un tercero de confianza.
Debe tenerse en cuenta que en el procedimiento hipotecario hay un incidente sobre la posesión y es ahí cuando el juez valora todos los detalles del contrato para sentenciar si debe o no respetarse. Artículo 661 Ley Enjuiciamiento Civil:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.
En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución.
2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Así, puede suceder que el juez del procedimiento hipotecario diga que el título es bueno y hay que respetarlo o que no es “suficiente” (que no da por bueno el contrato, vaya); si dice esto último debe saberse que se puede acudir a un procedimiento judicial a parte y discutirlo, hecho que provocará que se retrase el desalojo.
En internet también se habla de que el arriendo puede hacerse después de la subasta. No es así: saltaría a la vista que está hecho en perjuicio del acreedor y en fraude de ley y en consecuencia el juez probablemente lo invalidaría. Tened en cuenta que después de la subasta ya no se es propietario de la vivienda.
En algunas hipotecas se prohíbe arrendar la vivienda. Esa clausula es abusiva y por tanto nula y así lo ha declarado en diversas ocasiones el Tribunal Supremo.
Se dice a continuación en la información que circula por internet: “alquilar por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida”/50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica”.
Craso error
RENTA: Debe constar una renta creíble. Si se alquila por un euro se presupone la mala fe y el juez declarará que ese contrato es ficticio. Debe alquilarse por un precio cercano al de mercado de cada lugar y añadirse que la renta se paga en efectivo mensualmente para evitar los gastos financieros. Esto hará que sospechen que el contrato no es cierto porque no hay modo de demostrar los pagos: pues bien: la evidencia del gasto se puede resolver con un simple talonario de recibos. Mucho mejor sería si hubiera una transferencia bancaria pero en caso de no ser posible hay que tomarse la molestia de hacer recibos.
Además se debe hacer constar el aumento del alquiler anual en función del IPC.
DURACIÓN: No debe hacerse un contrato por cien años, o indefinido. Todos esos disparates -100 años por un euro al mes- pueden convencer fácilmente a un juez de que el contrato es falso. El contrato debe ser de cinco años. Debe tenerse en cuenta que la ley de arrendamientos contempla que si transcurridos los cinco primeros años el propietario no notifica al arrendatario la finalización del contrato este se prorrogará automáticamente por períodos anuales durante tres años más (artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Una de las claves para que se respete el contrato es que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Conlleva un gasto y la necesidad de acudir a un notario para que lo eleve a público pero fortalece la veracidad de la relación contractual. Si se inscribe incluso se puede hacer un contrato de 8 o 10 años y quien se quede la finca en la subasta deberá respetarlo (siempre y cuando no haya indicios de falsedad como una renta ridícula, pero esto ya no lo permitiría el notario).
Si no se inscribe en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario de la vivienda sólo está obligado a respetar hasta los 5 años.
Se dice en internet que se puede incluir una cláusula de renovación automática por voluntad unilateral del inquilino: es un error porque o sería asimilarlo al indefinido y el juez, sin duda, verá que está hecho en fraude de ley.
A continuación, la propuesta que circula por internet dice: “El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad”.
Correcto, el contrato de alquiler debe hacerse a alguien que no figure como titular del préstamo hipotecario. Y efectivamente si se pasa por el Registro de la propiedad se le dota de mayor veracidad y eficacia jurídica. Sin embargo, aunque el hecho de que esté inscrito es muy importante no es imprescindible para que el juez en el procedimiento hipotecario declare su validez.
Otra de las fórmulas que dan “veracidad” al contrato es registrarlo en la Cámara de la Propiedad pero para ello hay que depositar un mes de fianza en dicha Cámara, fianza que se recuperará cuando el contrato haya finalizado. Es algo alternativo a la inscripción en el registro de la propiedad porque en la Cámara sellan con la fecha de entrada de la fianza el contrato de arrendamiento y como la Cámara es un organismo público hace que no se dude de la veracidad de la fecha ni de su contenido.
También es conveniente que alguno de los recibos domiciliados -agua, luz, gas, por ejemplo- figuren a nombre del nuevo titular. Si, además, el inquilino se empadrona en la vivienda arrendada antes de que empiecen los impagos, fenomenal, una prueba más de que el contrato es certero.
Debe saberse que se corre un riesgo: si no se hace bien el contrato y se descubre el pastel pueden instar denuncia penal de alzamiento de bienes. Lo más probable es que no pase, que el juez simplemente diga que el contrato es ficticio y punto y que nadie denuncie los hechos en comisaría o en el juzgado de guardia penal. Aún así, debe saberse el contenido del artículo 257 del Código Penal. Es un riesgo que se corre por lo que cada cual debe decidir por sí mismo.
Comete delito de alzamiento de bienes quien, con el fin de perjudicar a sus acreedores, realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación
Lo dispuesto se aplica cualquiera que sea la clase u origen de la obligación o deuda cuya satisfacción o pago se trata de eludir y con independencia de que el acreedor sea un particular o una persona jurídica, pública o privada.
Pena: prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses.