Las PAHs del País Valencià valoran como un avance importante este Decreto Ley.
El Parque Público actual de la GVA solo dispone de 14.000 viviendas, que representa un 0,44% del conjunto del parque público (la media europea se sitúa alrededor del 18%), excluyendo las cerca de 2.000 del parque público de los ayuntamientos. Esta situación es gravísima porque no da cobertura ni a las necesidades de emergencia habitacional procedentes de la crisis del 2008, agravada por las demandas surgidas de la COVID-19, ni mucho menos a las necesidades de vivienda social y asequible para amplias capas de población excluidas del mercado neoliberal.
Aunque varias de las regulaciones de este Real Decreto ya estaban recogidas con anterioridad en la legislación de la C.V., ahora se sistematizan y ordenan. Hay sin embargo varias ideas novedosas y muy bien orientadas que esperamos tengan desarrollo posterior e influencia en el devenir del derecho a la vivienda en nuestro entorno, entre las que destacamos como muy relevantes las siguientes:
1) Los derechos de adquisición preferente de la Generalitat se extienden a todo tipo de VIVIENDA PROTEGIDA, sea de promoción pública o privada, y pueden ejercitarse durante todo el periodo de protección (generalmente 30 años), ampliando con ello el ejercicio durante los 10 años siguientes a la calificación definitiva que existía anteriormente. Están excluidas las transmisiones gratuitas inter vivos a ascendientes, descendientes, cónyuge o pareja de hecho, salvo que el nuevo titular no la utilice como vivienda habitual. Positivo. Habría que completarlo quizá con datos de número de viviendas a las que afectaría la medida actualmente.
2) Es una novedad destacable que también se extienden a lo que aquí se llama TRANSMISIONES SINGULARES: Tanteo y Retracto en viviendas adquiridas mediante dación en pago de deudas hipotecarias, Retracto en viviendas adquiridas en proceso de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial, Tanteo y Retracto en ventas de edificios de viviendas cuando se transmita el 80% o más del edificio, y Tanteo y Retracto cuando se vendan conjuntamente 10 o más inmuebles, estas dos últimas aunque la venta se haga por acciones o participaciones sociales. Lógicamente en estos dos últimos casos, se está pensando en fondos buitre y Socimis, el mayor peligro actual para el avance del derecho a vivienda digna, y trata de poner coto a los innumerables abusos cometidos por ellos, lo que saludamos muy positivamente.
3) La totalidad de las viviendas adquiridas de esta forma, pasan a ser calificadas como viviendas protegidas de forma PERMANENTE, por lo que ya siempre estarán sometidas a tanteo y retracto en caso de transmisión a todos los efectos y sin límite temporal. Nos parece perfecta la medida en la línea de acabar con el negocio VPO y vincular a la vivienda protegida con el parque público de viviendas tan necesario y urgente. Por lo tanto, los enormes recursos públicos invertidos revierten a la Generalitat.
4) Se regula el ejercicio del derecho para una tercera persona, así como la cesión del derecho mediante convenio, a favor de:
a. AYUNTAMIENTOS y ENTES PÚBLICOS
b. ENTIDADES SIN ÁNIMO DE LUCRO
c. PERSONAS QUE HAYAN CONSOLIDADO SU DERECHO SUBJETIVO
d. DEMANDANTES DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA (a través del REGISTRO y siguiendo el orden preestablecido).
En las TRANSMISIONES SINGULARES, las viviendas adquiridas se tienen que destinar a personas, familias y colectivos vulnerables, también de acuerdo al orden de prelación del Registro de Demandantes de Viviendas de Protección Pública, SALVO (y esto sí nos parece importante) viviendas que se adjudiquen por necesidades de EMERGENCIA. La situación de emergencia habitacional que arrastramos, exige que se ponga en primer plano de la actuación de la Administración la ampliación del parque público destinado a corregirla, y mucho más al contemplar la profundidad de la crisis económica y social que nos depara la pandemia, con directa repercusión en situaciones de vulnerabilidad.
5) Áreas de Necesidad de Vivienda: en transmisiones singulares, para poder ejercer los derechos de tanteo y retracto, las viviendas tienen que estar situadas en Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA). La Generalitat se compromete a elaborar en 6 meses un catálogo con todas esas áreas. Y hasta que lo haga, transitoriamente, se considera ANHA los municipios con riesgo de despoblación (Resolución de 15/04/2019 de la Presidencia Generalitat) y los del Informe de Demanda de Vivienda Pública 2020 elaborado por el Observatori de l’Hàbitat i Segregació Urbana.
6) En todo el proceso, se produce una MUNICIPALIZACIÓN Y DESCENTRALIZACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA, mediante la cesión o ejercicio de los derechos de adquisición preferente a favor de los municipios, cesión de uso de las viviendas adquiridas por la Generalitat y participación en las Áreas ANHA).
7) La colaboración y deberes que se establecen a notarías, Registro de la Propiedad y Conselleria de Hacienda refuerzan el control de las transmisiones de viviendas objeto del presente Decreto; se facilita eficiencia en gestión a través del Servicio Electrónico para Adquisiciones Preferentes que debe crearse en el plazo de 3 meses.
Esto creemos que es lo más trascendente del Decreto-Ley.
Por lo demás, una norma valiente, bien intencionada y en teoría muy útil para nosotras y nuestra lucha por el derecho a la vivienda. No en vano ya ha recibido severas críticas por parte del sector inmobiliario y, por supuesto, del bancario y fondos buitre.
Hay voces que reiteran que esta es una norma “mejorable”; de manera que se ha planteado que se tramite como proyecto de ley. Las PAHs del PV también vimos algún aspecto mejorable; ahora bien, entendemos que debe tramitarse como Decreto Ley para no retrasar su entrada en vigor y evitar trabas de fondo a la filosofía que subyace en el proyecto por aquellos partidos que ya presentaron enmiendas en el Tribunal Constitucional a la Ley 2/2017 por la función social de la vivienda. Por ello, entendemos que lo más importante es la urgencia y necesidad de la norma para hacer frente a la emergencia habitacional, agravada por la emergencia pospandemia. Y para “mejorarla” tendremos tiempo; además, se pueden clarificar aspectos en el previsto desarrollo reglamentario.
Ahora bien, las PAHs del País Valencià entendemos que la eficacia de esta norma dependerá directamente de los presupuestos propios destinados al efecto por la Generalitat y de los que provengan del Estado por la aplicación del art. 12 del Real Decreto-ley 11/2020, desarrollado en el Art. 5. de la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19.
De la misma manera, dependerá de los presupuestos propios que se destinen en el ámbito municipal por los propios ayuntamientos y, también, en su caso, al resto de terceras personas a quienes se posibilita el derecho o cesión del tanteo y retracto correspondiente.
Coordinadora de las PAHs País Valencià del 13 de julio de 2020.